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疫情来袭,房东有义务免租吗?如果房东不主动免租,租户有权单方面要求免租吗?
时间:2020-02-05 07:39来源:顺创律师事务所 作者:顺创律师 点击:
疫情来洗,房东有义务免租吗?如果房东不主动免租,租户有权单方面要求免租吗?

疫情来袭,房东有义务免租吗?如果房东不主动免租,租户有权单方要求免租吗?

 引言针对新型冠状病毒肺炎疫情,广东顺创律师事务所成立了疫情相关法律研究小组,由彭万红、许露、吕军、周明慧等律师就大家所关注的因疫情所引发的劳动关系(人力资源)、买卖和租赁合同、刑事等法律问题进行专项研究,并在本公众号刊出,今天分享第五篇,继续昨天的合同履行话题,就大家关心的租金减免问题,提供顺创律师的分析,后续会就整体的企业应对疫情指引在后台分享,敬请关注。

 

 

作者:吕军、彭万红,广东顺创律师事务所律师

 

2020年的这个春节,全社会的注意力都集中在了新型冠状病毒肺炎上,病毒肆虐,大家闭门不出,企业迟延复工。使得春节期间本是各中小企业门店、个体商户的收益节日,现在反而门庭冷落,不但没有收益,中小企业、个体商户都面临房租、员工工资等持续性成本的巨大压力,而本次疫情对中小企业、商户的影响持续多久还无法估量,房租成为众多中小老板的焦虑、恐慌、不安的重要来源。近日万达集团率先主动减免所有商户1月25日至2月29日的租金及物业费,到底是主动让利的公益行为?还是在法律上,万达必须得免租金和物业费呢?换句话说,租客是否有权要求万达等房东们减免租金呢?

 

万达是国内有实力的大型企业(房东),有能力承担这么大的免租行为带来的租金损失,而对于其他的众多中小房东们,他们可能自身也有经济压力,如果免租没有明确的法律依据,依靠房东业主们的道德自觉免租,减免租金难以成为普遍的选择项,而且以所谓道德绑架房东业主们商业行为的免租,本身其实是反商业道德的。因此,作为法律人,顺创律师认为,法律才是房东们主动减免租金的最大动力。今天,我们就从法律角度来分析减免租金、甚至是解除租赁合同的问题。

 

可以明确的是,受疫情影响的租户有权要求免除部分或者全部受影响期间的,但具体是否可以免除,还需要根据租赁物业的具体受影响情形来判断,不是租户或者房东随意确定的。租户的依据是“不可抗力”或者“情势变更”法律制度,这两项法律制度,就相当于租户的减免法律工具,但这两个工具在什么情况下可以拿出来用,要具体情况具体分析,因为他们都有适用的条件。

 

一、“不可抗力”法律工具的适用

 

如果是在疫情防控措施期间国家要求相应影院、娱乐场所等商户停业的,停业这段期间作为承租方的商户,可以引用《合同法》第117条“不可抗力”法律制度。即“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

 

上述法条对不可抗力规定比较笼统,一般认为,不可抗力具体包括自然灾害(地震、洪水、台风、冰雹等)、政府行为(如征收、征用);社会异常事件(罢工、骚乱等),本次新型冠状病毒导致的肺炎,是一种新型病毒,不可预见,由于医学上暂无特效药对症治疗,又具有高度传染性,并已经引发全国范围的传播,具有在短期内不能避免、不能克服的情形,因此,或归入社会异常事件,也有观点认为应归为自然灾害,但均属于不可抗力。

 

租户承租物业,其目的是经营影院、KTV、酒店、餐馆等获取收入,受疫情影响,政府禁止上述经营场所开放经营,显然,承租方符合因疫情不能履行合同,因此,其有权引用“不可抗力”制度,要求部分或者全部免除支付租金的义务。如果疫情影响较大导致停业甚至不停业但没有收入的,则可以要求全部免除租金,待疫情得到控制,政府放开经营,但由于前期疫情影响,客流短时间难以恢复的,可以要求减免部分租金。

 

需要特别说明的是,如果签署长期的租赁合同,短期的疫情影响,不足以影响租户长期的租赁目的的,则租户不能以此次疫情为由,解除租赁合同,不予租赁相应物业,否则,可能承担相应的违约责任。如果短期租赁,导致租户不能实现其合同目的,租户可以本次疫情属于“不可抗力”,导致自己租赁该物业的目的无法实现为由,解除租赁合同。

 

主张“不可抗力”的情况时,租户应当及时通知告房东,我们建议,为避免争议的发生,可以积极与房东进行协商,并告知社会倡议和呼吁,适当时告知上述法律制度,取得优先减免当下月份的租金的共识,后续减免待疫情发展事态再行协商,或者一次性达成减免的原则共识。

 

二、“情势变更”法律工具的适用

 

最高人民法院关于适用《合同法》司法解释(二)第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

 

一般认为,上述法律规定,是我国被称为“情势变更”原则或者制度。情势变更是指合同成立并生效后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平或不能实现合同目的,允许变更合同内容或者解除合同。

 

情势变更法律工具的适用要点:一是现在的情形,与订立合同时的客观情形发生了重大变化(非商业性变化),二是需要根据公平原则来判断,继续按原租金价格履行,是否显失公平(不是轻微不公平),三是如果要解除合同,还需要达到合同目的无法实现的程度。

 

如果肺炎疫情期间,政府并没有禁止营业的行业,比如超市、药店、物流、酒店等关系国计民生的行业,而是舆论号召大家减少外出,全国响应号召,自发在家隔离,不再外出购物、旅游,部分商店、酒店生意冷清,收入减少,但并不直接导致停业,酒店等租户以“不可抗力”要求房东免除或者降低租金,是存在法律风险的。

 

这种情况下,更为稳妥的方式:应当一边是搜集疫情对于合同履行产生影响的证据(此时不再限于直接因果关系)、损失的证据,比如营业视频、营业收入流水、纳税记录等,一边积极和对方友好谈判,协商更改合同内容,延长租期或者降低租金等,如果协商不成,可以考虑通过诉讼方式,根据合同法司法解释(二)第二十六条规定的“情势变更”为由,要求免除部分租金。

 

最后,需要特别注意的是,与“不可抗力“法律工具不同,这里是否属于“情势变更”的情形,需要人民法院来认定,所以以此作为法律依据主张减免租金的,需要通过诉讼的方式维权。

 

  因此,就目前肺炎疫情全国漫延的情形来看,疫情更具备“不可抗力的特性,大部分租户都可以优先援引“不可抗力”法律工具,来实现自己减免租金的目的,而“情势变更”则可以作为备选法律工具。不过,这个操作要非常谨慎,非专业人士操作时经常会出问题。如果协商不成,建议咨询专业的合同律师,以免造成不必要的纠纷和损失。

 

当然,谈完法律,我们也不排除道德、行业自律组织、舆论在解决疫情引发的租赁矛盾过程中的作用。无情的病毒肆虐之下,全国人民都希望社会通过爱心、团结、和谐、信心来战胜病毒。广东中山小榄76岁老人何家炽,主动免去租户两个月的租金,与租户共度难关,被称为“最美包租公”,让租户“暖心”,给社会注入一剂信心针,随后,广东省租赁行业相关协会,也号召出租人(房屋租赁业主、房东),主动免除受疫情影响最大的2月份租金,减免部分3、4月的租金。顺创律师认为,法律、道德、行业自律组织,房东和租户等一起努力,建立共生关系,一起度过疫情难关。(最终审核修改:彭万红)

 

 

 


 

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