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顺创二手房|卖家以买家违约解除合同被判强制过户交房并赔偿买家50万!二手房买卖三大注意
时间:2019-08-14 10:07来源:顺创律师事务所 作者:顺创律师 点击:
今天分享的是一宗二手房案例,卖家以买家延期付款为由解除《房屋买卖合同》,要求买家支付违约金,卖家能达到他的解除意愿吗?看顺创律师代理买家如何赢得这场争房诉讼。

 
今天分享的是一宗二手房案例,卖家以买家延期付款为由解除《房屋买卖合同》,要求买家支付违约金,卖家能达到他的解除意愿吗?看顺创律师代理买家如何赢得这场争房诉讼。

01

卖家中途突然发函终止卖房,买家咨询顺创律师解决办法

 

2016328日,房屋卖家陆展元突然以未收到楼款首付款为由,通过手机微信通知按揭和中介公司解除全权委托代理协议,终止房屋买卖。中介将这一情况告知了买家郭靖,郭靖收到房屋卖家的终止函后,非常吃惊和气愤,要求办理了公证手续的中介和担保公司卖家继续卖房过户给他,但中介和担保公司因收到卖家的解除代理函,不敢轻举妄动。时间一天天过去,郭靖心急如焚,于是通过朋友找到广东顺创律师事务所,顺创律师事务所随即指派了对二手房有丰富诉讼经验的律师接待,为其提供咨询。

 

通过咨询,顺创律师了解到,原来,郭靖一直在深圳上班,想着东莞房产便宜,于是在东莞中介的介绍下,看中了与深圳交界的东莞市黄江镇的一套二手商品房,本人对这套房还是比较满意的,于是在2015年11月,与卖家陆展元签署了二手房买卖合同。

 

郭靖一直忙于工作,本次也是第一次购房,没有任何经验,签了合同后,一切都交给中介和担保公司在处理他的房产事宜,按照中介和担保公司的要求支付定金,付款,签署协议,到银行申请贷款,郭靖按照担保公司的要求,将20多万款项汇给了担保公司,由担保公司进行赎楼,刚赎完楼,正准备办理过户手续。同时,银行也为郭靖办理了房屋贷款手续,郭靖已经开始按月进行还房贷了,中介和担保公司就收到了房屋卖家陆展元的终止全权委托以及终止卖房的函件。

 

02

顺创接受买家委托,进行调查取证

 

随即,顺创律师接受了郭靖委托,代为处理他的二手房纠纷事宜,经梳理发现,卖家确实未收到首期楼款,而且从时间上来判断,超过房屋买卖合同约定的15天解除合同期限未收到首期房款,卖家似乎享有解除房屋买卖合同的权利。

 

接受委托后,为了了解案情,查清事实,维护买家郭靖的合法权益,顺创律师通过向中介、担保公司、银行等多方调查取证,认为卖家未按时收到首期楼款的原因和责任并不在买家,而是在于担保公司,而担保公司属于卖家房屋买卖手续的全权公证办理人,可以认定买卖双方在房屋交易实际履行过程中变更了原房屋买卖合同的付款方式。

 

因此,买家并不构成违约,遂向卖家发函要求继续履行房屋买卖合同,但卖家收到函件后,拒不办理过户手续,坚持要求解除房屋买卖合同,收回房屋,顺创律师发现,此时,东莞商品房价格比双方签署房屋买卖合同时已经上涨超过30%

 

03

卖家坚持不肯继续卖房,无奈诉至法院要求强制过户并赔偿违约金

 

在经过多轮协商未果后,买家郭靖选择到法院起诉卖家,要求卖家过户并按房屋买卖合同约定,没迟延一天交房,向买家支付1的违约金,同时赔偿买家所产生的担保费、中介费等。起诉的同时,买家申请查封了双方买卖的房屋,以防卖家虚假诉讼或者第三人对房屋主张权利进而查封。随即卖家陆展元收到我方起诉状后,提起反诉,要求确认房屋买卖合同解除,并没收房屋买家支付的定金。

 

法院经多次开庭审理,采纳了顺创律师的观点,通过买卖双方提交的证据显示,认定买卖双方在合同履行过程中已经变更了付款方式,郭靖于2016年219日向担保公司支付首期款的行为属于买卖双方及担保公司协商之后的结果,郭靖不存在违约。反之,陆展元以郭靖逾期支付首期款为由拒绝交付房屋及办理过户手续的行为构成违约,应承担违约责任。买家郭靖要求继续履行《房屋买卖合同》,及卖家陆展元将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持。

 

关于逾期交楼的违约金,根据合同约定,物业交付时间为郭靖付清全部楼款当日,现因郭靖已于2015年1115日支付了定金2万元,于2016219日支付了首期款16.8万元,于201632日通过贷款银行支付了剩余的41万元,故郭靖已经全部付清了购房款,因此陆展元应于201632日将物业交付郭靖。陆展元未按时交楼应支付逾期交楼违约金,郭靖要求违约金以房款59.8万元为本金,按照每天1‰,从2016324日计至房屋实际交付之日止,符合合同的约定。法院对买家郭靖的请求予以了支持。

 

最终,该案经一审二审,执行,近1年半,由于卖家一直不履行交楼义务,卖家应向买家支付违约金近500000元。

同时,由于法院认定卖家违约,因此,驳回了卖家对买家的所有反诉请求。

 

04

二手房买卖纠纷的法律启示

 

从本案的代理经过来看,体现了大部分二手房买卖的特点。房屋有抵押贷款,买家也需要银行贷款。二手房交易流程复杂,涉及卖家、买家、中介、担保公司、银行、房管部门等多个主体,经过卖家申请提前还款、涂销抵押、申请银行贷款、贷款审批、缴税、过户、公证、抵押、银行放款等一系列复杂流程,加之市场行情变化大,政策性强,二手房买卖时间久,商品房政策或者房价一旦出现波动,买卖双方都风险大,给买家和卖家带来众多困扰,稍有不慎,产生纠纷,房屋查封,交易停滞,买卖双方都损失,但最终往往以一方违约,另一方支付巨额违约金。因此,顺创律师提示二手房买卖双方:

 

一、买卖双方在在签署二手房买卖合同时,不能仅听中介方一面之词,毕竟部分中介为了促进交易,会弱化或者忽略交易风险的控制。买卖双方应仔细查阅二手房买卖合同的各项条款,对于房屋交易的各个环节的时间,应当予以特别注意,时间点是否足够,有没有意外情况发生,意外情况发生后如何处理,尤其是买卖双方的征信情况的了解、房屋产权状况的了解、提前还贷、涂销抵押、申请银行贷款、放款、过户、交房、抵押、领证等时间节点的了解

 

二、必要时,买卖双方应有专业的房产律师介入,尤其是买方,可以考虑二手房律师的陪购,通过专业律师审查合同条款,解释条款的意思,在履行合同过程中,提示买方注意的风险,以及应当保留的证据,对于一方发生迟延履行合同义务的,及时通过发函催促履行等予以固定证据。

 

三、在发生争议后,及时评估自身的履约情况及对方的履约情况,是否存在违约情形,如有,有什么证据或者避免措施,如果自身存在违约,则及时与另一方协商沟通,争取重新签署补充协议,比如自己资金问题,迟延付款,则及时与对方签署延期付款协议,而不是放任不管,防范后续的诉讼风险。(由真实案例改编,当事人名字为化名)

 

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