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【疫情下租赁合同减租、免租和解除】法律指引
时间:2020-03-02 15:11来源:顺创律师事务所 作者:顺创律师 点击:
受此疫情的影响,可能会导致一些合同包括租赁合同、买卖合同等无法履行,进而造成违约的情况。对此,合同主体即相关企业、个人应当及早作出法律应对,防范法律风险,力争减轻

疫情下租赁合同减租、免租和解除法律指引

 

作者:吕军、许露,广东顺创律师事务所律师

前言:新型冠状病毒疫情给广大人民群众的生命安全和身体健康造成巨大威胁,也严重影响了企业等的正常生产和经营。受此疫情的影响,可能会导致一些合同包括租赁合同、买卖合同等无法履行,进而造成违约的情况。对此,合同主体即相关企业、个人应当及早作出法律应对,防范法律风险,力争减轻和避免损失。为了协助合同双方合规履约,规避经营交易中的法律风险,维护当事人的合法权益,帮助其减少损失,广东顺创律师事务所特组织专业律师工作组,汇总、分析、总结、编写出了《疫情下租赁合同履行的指引手册》,关注本公众号,回复“合同指引”,可以下载完整PDF版。

 

一、什么是“不可抗力”?“不可抗力”,会产生什么后果?

答:不可抗力:是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形:

1.自然灾害,如台风、洪水、地震等;

2.政府行为,如征收、征用;

3.社会异常事件,如罢工、骚乱。

 

不可抗力可能产生如下后果:不可抗力导致合同不能履行的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除合同当事人的责任。比如租赁合同承租方,因不可抗力影响租赁合同的使用,可以根据公平原则,免除其支付租金的义务,或者免除其迟延履行租赁合同的违约责任。

法律依据:

《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

 

二、新型冠状病毒肺炎疫情是否属于“不可抗力”?

答:新型冠状病毒肺炎疫情导致合同不能履行的属于不可抗力。需要特别注意的是,新冠肺炎需导致合同不能履行才能将其视为不可抗力。也就是我们通常说的,如果要减免租金,就需要不可抗力+因果关系。

参考意见:

《全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问》法工委发言人、研究室主任臧铁伟:当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

 

三、“不可抗力”对租赁合同有哪些影响?

答:发生不可抗力事故后,租赁合同的履行,首先应按约定的处理原则进行处理,如合同未约定则按照法律、法规、政策等规定处理。

不可抗力的后果有三种:1、解除合同,2、延长租期履行,3、减免租金。究竟如何处理,应视事故的原因、性质、规模及其对履行合同所产生的实际影响程度而定。

法律依据:

《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

 

四、“新型冠状病毒疫情”属于不可抗力,受其影响不能履行租赁合同一方是否有权要求解除合同?

答:构成“不可抗力”不能履行合同,还要满足“不可抗力”导致合同目的不能实现才可以解除合同,否则不能解除合同。比较常见的是时效性比较强的租赁合同,例如:为春季旅游而签订的房屋租赁合同,由于租期较短,受不可抗力的影响可能数月不能使用,旅游居住目的不能实现,可以解除合同。

法律依据:

《合同法》第九十四条第一款:因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可解除合同。

 

应当注意,尽管不可抗力是法定的免责事由,但并不是发生了不可抗力就可以全部免责,有的时候会得到部分的免责。例如,承包商承包的是一条公路,全长100公里,因其中3公里的范围内发生了地震导致承包商工期延误,则承包商只能就受到地震影响的路段部分进行免责,其他的不受影响。

 

五、主张“不可抗力”解除租赁合同,有哪些程序性要求?

答:1主张不可抗力解除租赁合同可单方通知方式实施,如邮件、微信、短信、电话通知等,但应当保留相应的证据,如邮寄单据、微信和短信记录、电话录音等,合同明确约定要通过特定方式解除的应按照合同约定;也可以通过诉讼,请求法院裁判解除;

2、主张解除合同方应当积极采取措施避免损失的扩大,如未采取有效措施导致损失扩大的要承担相应责任;

3、解除合同应当及时通知对方,告知对方及时采取措施尽量避免损失发生。

法律依据:

《合同法》第九十六条:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定:主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

 

六、现在已知发生疫情的情况下签订租赁合同,后续因为疫情迟迟未结束,不能如期履行租赁合同,还可以援引不可抗力吗?

答:在疫情发生后签约租赁合同,后续不能再援引不可抗力。因为不可抗力三要素是“不能预见、不能避免、不能克服”,后续再因疫情导致不能如期履行租赁合同的,属于可以预见的情况,不构成不可抗力,不能援引不可抗力免责。这种情况建议在签订合同时充分考虑疫情因素,在合同中约定由于疫情超过预期而造成的损失,由买卖双方共同承担责任。

法律依据:

《合同法》第117条规定:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

 

 

七、什么是“情势变更”原则?新型冠状病毒肺炎疫情能否适用“情势变更”原则变更、解除租赁合同?程序要求与“不可抗力”有什么不同?

答:1“情势变更”原则是指合同有效成立后,发生当事人无法预见的、不构成不可抗力的、不属于商业风险的重大变化,合同可以履行,但若继续履行合同对一方显失公平。

2、新型冠状病毒肺炎疫情的突发是当事人双方都无法预见的,且严重影响合同的履行,因此疫情当下如果继续履行租赁合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,可以适用“情势变更”原则变更或者解除合同。

3、但在适用“情势变更”时,不能以单方通知方式行使,只能请求人民法院变更或解除合同。

法律依据:

《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

 

八、宾馆、酒店受疫情影响被迫停业或经营困难,经营者可以要求出租方减免店铺租金吗?  

答:经营者可以根据受疫情影响的程度,要求出租方减免店铺租金。

具体区分两种情况:

1.若因政府及有关部门为防治疫情而采取暂停营业等应急行政措施,那么经营者可以要求适用“不可抗力”免除这段期间的租金。

2、若没有暂停营业的行政措施规定,只是由于疫情导致经营者收益严重下降,继续经营会陷入亏损,合同目的不能实现,那么经营者可根据“不可抗力”或“情势变更”原则,诉请法院确定减、免租金。

法律依据:

适用“不可抗力”、“情势变更”的相关规定

政策依据:

东莞市政府《关于支持莞企共克时艰 打赢疫情防控阻击战的若干措施》:市直行政事业单位和市属国企的物业,以及镇(街、园区)和所属企业的物业,对承租企业免收2个月租金,如在此期间已交租金的,可顺延减免;协调村(社区)集体物业对承租企业减半征收2个月租金。对疫情期间为承租的初创企业提供租金减免的科技企业孵化器,给予优先扶持。

■督促市属、镇(街、园区)属和村(社区)属物业的“二手房东”向租户释放减租的让利,确保惠及实体经济。

■严格执行工业厂房公摊和水电价格的标准规范,遏制变相提高租金行为。

■引入举报机制,对截留让利的“二手房东”加大打击力度,缩短租期、取消租约,并列入交易平台信用风险警示名单,3年内不得参与市、镇(街、园区)和村(社区)集体工业厂房转租。

 

九、地方政府要求企业不得在2月10日前复工,这段期间歌厅、休闲会所等娱乐行业房屋租金能否免交? 

答:承租方可以免交租金。歌厅、休闲会所属于公共行业,政府首先限制的是该类行业的经营。建议双方首先通过协商解决,疫情期间出租方不用支付物业管理费用,并免交政府要求停业期间的租金;如协商未果,可以根据“不可抗力”原则,主张免交租金。

 

法律依据:

适用“不可抗力”、“情势变更”的相关规定

政策依据:

《深圳市十二大协会联名倡议书》:呼吁各位业主、金融机构,特别是国有企业,为在疫情防控期间经营受到较大影响的企业适当减免租金或给予利息优惠。

参考案例:

上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷

(2004)沪二中民二(民)终字第354号

基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

 

十、个人居住使用而租赁的房屋,受疫情影响无法返回居住,能不能要求房东减少租金?  

答:个人居住用房侧重人的居住、个人物品的存放,与经营性用房相比受疫情影响较小,原则上租客不可要求减免租金,或者即使减少租金的幅度也会很小,此种情形,建议租客与房东协商适当减少租金,如果房东不愿意减少,慎用法律方式要求减免。

 

十一、近期疫情严峻,出租车无法跑车载客,出租车司机能不能单方解除租赁合同?  

答:如果政府未出台政策禁止出租车运营,出租车司机不能解除租赁合同;但因为疫情导致乘客的减少,收入骤降,可以适用“情势变更”情形,要求出租车司机运营公司降低租金,共同分担营运损失。疫情期间,政府交管部门也出台了相应政策给予营运车辆经济补贴。

法律依据:

适用“不可抗力”、“情势变更”的相关规定

 

政策依据:

深圳市公共交通管理局“政策规定”:首先,简化政府临时补贴发放考核。考虑到受疫情不可抗力造成停运影响,2020年1月份开始,至防疫期结束,按照司企关系简化政府临时补贴考核标准,只考核车辆与驾驶员注册情况,不考核车辆暂时停运情况。据了解,目前该项补贴为1000元/车。其次,疫情期间,由巡游车企业给予驾驶员临时补贴。考虑近期驾驶员人均月净收入减少情况,截至2月29日首次临时补贴标准建议为3000元/车,后续疫情防控期间企业临时补贴金额,根据行业营收情况另行核算确定。临时补贴发放企业可从月缴定额中直接抵扣或以其他形式发放。

 

十二、未能在疫情期间主张减、免租金等权利,是否会超过诉讼时效?

答:承租人主张疫情期间减、免租金,从疫情结束后开始计算诉讼时效,诉讼时效期间为三年,如果在时效期间不主张权利则丧失胜诉权。

法律依据:

《民法总则》第一百九十四条:在诉讼时效期间的最后六个月内,因不可抗力,不能行使请求权的,诉讼时效中止;

第一百八十八条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

 

十三、在与房东就减免租金未能达成一致的情况下,租客能否以不可抗力为由,直接拒付租金?

答:对于个人自主租赁房屋因疫情影响无法返回居住的租客,由于无法居住并非由疫情所直接影响,而是间接影响,且除湖北地区外,并非严禁返回,而且除了居住功能之外,还有存放物品的功能,因此,对于这类租客,在协商未果的情形下,建议及时缴交房租,以免承担违约责任。而对于部分政府行政措施要求停业的公共经营机构如电影院、歌厅、休闲会所等,由于受疫情影响直接停业,疫情与停业不能使用租赁房屋有关,如房东不同意减免租金,可以以不可抗力为由,书面通知对方暂停支付租金,待疫情结束,立即通过法律方式要求减免。(编辑审核:彭万红)

 

(备注:随着疫情发展,相关问题的处理可能会随着政策发生变化,租户以及承租人不宜教条引用指引中的解答方案,应具体问题具体分析,咨询律师确定最终解决方案,咨询电话/微信:13790631119)

 

 

 

 

疫情下的法律问题攻关小组律师团成员简介

 

彭万红律师,男,江西宜春市人,华中师范大学法学学士,中国人民大学民商法在职研究生,广东顺创律师事务所主任、执业律师,最高人民法院第一巡回法庭志愿团律师、广东省律师协会劳动法委员会委员、深圳市律师协会劳动与社会保障专业委员会委员。先后担任四十余家大陆企业常年法律顾问,办理了多宗疑难复杂的经典案例。主要擅长领域:常年法律顾问、 劳动法(劳动法顾问、劳动争议仲裁及诉讼代理、员工裁员优化)、股权设计与激励、涉外法律服务(主要为英语)。

 

许露律师,女,湖南衡阳人,广东顺创律师事务所执业律师。擅长用谈判等非诉方式解决当事人的法律问题,赢取当事人合法权益的最大化,其立即响应、及时反馈的办事方式,认真负责的办案态度,严谨缜密的办案风格,获得众多客户一致好评,专注为企业提供专业的法律顾问、劳动法和合同纠纷仲裁与诉讼法律服务。

 

周明慧律师,女,湖南永州市人,广东顺创律师事务所执业律师。2015年大学法学本科毕业, 获法学学士学位,2014年通过国家司法考试,大学期间获国家励 志奖学金和校级优秀奖学金,现为广东顺创律师事务所执业律 师。2015年大学毕业后即进入律师事务所从事法律工作, 协助律师和独立承办处理过几 十宗法律事务,擅长处理建筑工程、不良资产处置、劳动争议等案件。

 

吕军律师,男,黑龙江牡丹江市人,毕业于黑龙江大学法学院,现为广东顺创律师事务所执业律师。吕军律师为人谦虚谨慎,待人和蔼可亲,做事细致入微。在民商事领域有较强的理论功底,非诉案件具备较强的谈判、沟通能力,担任多家企业法律顾问。

 

 

 

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