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卖方以买家违约发律师函解除合同,买家诉请强制过户获法院支持!
时间:2020-04-21 10:09来源:顺创律师事务所 作者:顺创律师 点击:
王某新与纪某燕房屋买卖合同纠纷案,广东顺创律师事务所接受王某新的委托,经两级法院的审理,为当事人赢得房产的所有权,最终被告将房产过户到委托人王某新的名下。

引言: 顺创律师事务所以“敬天理,致良知”为信念,专注为企业提供法律顾问、争议诉讼代理,承办超过2000件项目和诉讼成功案例,产生了大量典型案例,凝结了顺创律师智慧和汗水,为了展现顺创在承办案件过程中的思考和解决方案, 同时为企业和个人解决类似问题提供一个参照,顺创律师特选取其中 100 个典型案例在本公众号予以分享,今天分享第 015 号案例: 卖方以买家违约发律师函解除合同,买家诉请强制过户获法院支持!

作者:广东顺创律师事务所

王某新与纪某燕房屋买卖合同纠纷案,广东顺创律师事务所接受王某新的委托,经两级法院的审理,为当事人赢得房产的所有权,最终被告将房产过户到委托人王某新的名下。

基 本 案 情

王某新和纪某燕以及中介公司在2016年6月26日签订《房地产买卖合同》,约定纪某燕将位于广东省惠州市的一套房产转让给王某新,附带停车位一起作价1250000元,其中停车位50000元。按揭付款。

王某新先支付了定金50000元,并向银行申请办理房产按揭贷款,在2016年10月得到银行审批,但是后来纪某燕却以我方迟延履行合同义务违约为由迟迟不予协助办理过户手续。王某新遂找到我所代为处理。

 

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案 件 办 理 难 点

了解详细情况后,得知本案的办理有如下几个重点问题:

1、实际上纪某燕曾经配合王某新到房管部门和税务部门办理过户及完税手续,但是因惠州所有房产过户均要进行权籍调查,而案涉房产缺少这一手续,导致无法顺利进行过户;

2、我方去办理银行按揭申请的时间有些延迟,很可能成为对方主张我方违约的一点;

3、王某新收到对方的律师函,被通知解除合同。纪某燕很可能很快将房产过户给他人。王先生找到我们的时候已经是2017年5月,时间非常紧迫。

 

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应 对 措 施 及 主 要 工 作

紧急之下,王先生办理了委托手续,我们果断采取了财产保全措施,查封了案涉房产,争取获得了首封资格。

事实证明我们这一举措的正确性,不久之后,该房产被其他人轮候查封。我们向法院提起诉讼,请求继续履行合同,办理过户并交付房产的手续,另外要求对方按照合同约定支付违约金。

本案中我们列中介公司为第三人,我们与中介公司取得联系,但得知负责案涉房产交易的工作人员已经离职。好在该中介人员仍愿意出庭作证,陈述案涉交易经过。

我们查询惠州新出台的相关政策以及网上网友对此事的讨论,得知,2016年6月30日开始,惠州全面启动不动产统一登记。此前先行启动的不动产权籍调查,由于业务受理集中,且部分房屋在调查过程中难以落地,涉及到补缴地价等问题,权籍调查时限也从最开始预期的3-5天延长至20多天或者更长。

后续办理的不动产权籍调查受此影响,相继迟延。因这一不可抗力导致双方首次办理时不能顺利进行,所以在权籍调查完成后,对方不能以我方迟延履行为由解除合同。

另外,对方主张我方迟延办理按揭贷款申请。关于这一点,我们主张合同并未具体约定办理按揭申请的具体时间,我方仍在合理期限内办理,不构成对合同履行的违约。
 

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案 件 审 理 结 果

本案的一审开庭,得到了已经从中介公司离职的中介人员的支持,另外中介公司作为本案第三人,对案件事实如实陈述。

一审法院经审理,认为对方构成违约,判决支持我方要求过户房产的诉请,法院一并支持支持了我方要求卖方支付迟延履行期间的部分违约金。

卖方不服一审判决,提起上诉。二审法院驳回上诉,仍维持原判决。判决生效后,卖方同意配合我方过户,但因房产被案外人轮候查封的情况下,当事人主动执行存在很大的困难和风险。

故本案最终还是申请法院强制执行,委托人王某新顺利将案涉房产过户到自己的名下。

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律 师 总 结 分 析


1.涉及不动产的案件,首先了解当事人是否需要继续履行合同,想要房,还是更想要钱,考虑是否有快速查封不动产的必要,预防不动产已经过户给案外人,物权变动导致生效判决的履行不能,或者在诉讼过程中房产被案外人查封,导致过户请求因查封难以获得支持。

2、合同涉及中介方等第三人的,得到第三人的有效配合非常重要,由于中介、银行等第三人在交易中处于中立地位,其证言具有一定的可信度,部分案件第三人对案件诉讼胜败起着关键作用,因此,要充分利用第三人提供的有利证据。

3、政策原因属于不可抗力情形中的一种,有不可预见、不可避免、不可克服的特点,善用这一免责条款,以实现对合同的继续履行或者合同的终止或解除的目的。


 

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