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房东口头答应减免租金事后反悔了怎么办?
时间:2020-04-23 16:02来源:顺创律师事务所 作者:顺创律师 点击:
2020年,新冠肺炎疫情导致全国绝大部分商铺暂停营业,尤其是实体商户受到严重影响。由此关于“减免租金”的话题吵得沸沸扬扬,各地政府及国家层面相继出台政策倡议房东减免租金

房东口头答应减免租金事后反悔了怎么办?


2020年,新冠肺炎疫情导致全国绝大部分商铺暂停营业,尤其是实体商户受到严重影响。由此关于“减免租金”的话题吵得沸沸扬扬,各地政府及国家层面相继出台政策倡议房东减免租金。

但同时房东也甚是为难,“减免租金是情分,不是义务,不应该成为道德绑架”,“若减免了,自己银行贷款的钱谁来减免”,一时间租客与房东形成了对立局面。

借此契机,顺创律师通过展示一则代理承租人避免支付高额租金差额的胜诉案例,以此分析房东口头答应减免租金,但事后反悔能否追回该期间的租金差额。
 

基本案情:

2015年8月25日,出租人邓某A(甲方)与承租人邓某B(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将坐落于肇庆金利镇金盛达酒店后面一栋楼高十二层房屋出租给乙方经营使用,租期从2015年9月1日至2021年8月31日(合同签订后三个月为免租期),出租总面积为5500㎡,租赁期内租金分二段收取,前三年租金为每月10元/㎡,后三年租金在前三年每月租金递增11%的基础上收取。每月租金在当月10号前交清。

合同签订后,乙方向甲方预交15万元作为抵押金,乙方必须依约交付租金,如有拖欠,每天按租金金额20%加收滞纳金,如拖欠租金达20天以上,甲方有权收回房屋,终止租赁合同,并没收抵押金及所有设备。

合同签订后,承租人按约支付了抵押金15万元,2015年8月到2016年3月期间每月支付租金50000元;2016年4月至2017年11月期间每月支付租金38000元;2017年12月至2019年5月期间每月支付租金41000元。

之后出租人认为承租人擅自将房屋转租给第三人,故主张承租人从2015年8月开始至今一直未足额支付租金,遂起诉至高要区人民法院,要求承租人缴纳拖欠的租金366200元,并且有权没收租赁房屋内的全部设备不需要退回抵押金150000元。
 

案件风险点:

1.事实上承租人每月均未按照合同约定的交租时间及租金标准支付租金

2.承租人无法提供书面证据证明案涉租金金额双方已达成变更

顺创律师解决方案:

从事实出发,双方确实达成了变更,但是基于承租人无法提供书面证据,故存在补足租金差额的风险。既然无法从证据方面入手,那就从本案事实方面去找寻有利点。

首先:按合同第一条约定加上3个月免租期,开始交租时间为2015年12月,而承租人实际自2015年8月份开始就交付租金了,本案双方就交付租金期限进行了调整;

其次:承租人交付租金长达3年之久,出租人是明确知晓合同约定的应缴纳租金数额与实际缴纳租金数额不同,但却予以接受一直未提出异议,应视为其认可承租人支付的租金数额,双方实际上已经协商一致,对合同履行的租金数额及期限进行了变更;

再次:该合同口头变更成立,并未违反合同及法律法规的强制性规定,且不存在其他应当认定无效的情形,应认定为有效;

最后,出租人也未能提供证据证实其对交租金额及时间提出过异议。

从以上四点,结合证据内容串联起来,再寻找类似案例作证,有理有据说服法官。
 

顺创律师总结:

该案最终经一审、二审审理,法官认同我方观点,一审、二审均驳回了出租方所有的诉请,顺创律师成功帮承租方挽回了五十多万的损失。

顺创律师建议:

站在承租方角度:

若双方对交租标准及时间作出变更,应及时通过书面协议固定下来,以防出租方事后反悔,本案是因为长达三年之久的期限,若时间越短对承租方越不利,出租方可能会采取直接解除合同并要求补足租金差额及支付违约金,此时承租方败诉风险较大,故保留证据显得特别重要。

合同若约定书面形式变更则一定要采用书面形式,若未约定具体的形式也可以以视频或录音的方式固定证据。

受此次疫情影响,很多承租人无法支付租金,若与房东达成减免租金的约定,一定要保留好相关的证据,以免遭受不必要的损失。
 

站在出租方角度:

首先,在租赁合同中最好约定,若履行过程中双方对租金标准、交付时间等作出变更应采用书面形式,对变更的形式作出约定。日后承租人主张双方已作出变更但未提供书面证据则不会被法院支持。

其次,若承租人未按照时间及标准支付租金,应及时书面催告,若达到合同解除期限及时发函解除并追究违约责任,以此保护自己的合法权益。若未及时提出,在此过程中的电话、微信短信沟通记录也应及时保留,也可视为提出异议的证据。

更多案例请关注广东顺创律师事务所公众号(ID shunchuanglaw)。


 

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